O Airbnb no Brasil: Aspectos Jurídicos, Desafios e Soluções para Proprietários e Hóspedes.

Nos últimos anos, a plataforma de locação de imóveis por diária, o Airbnb, tem ganhado popularidade no Brasil, transformando-se em uma alternativa viável e acessível para muitos viajantes e proprietários de imóveis. Entretanto, seu crescimento trouxe à tona uma série de questões jurídicas, que envolvem desde a legislação específica sobre o tema até a convivência com normas condominiais e as medidas que tanto o proprietário quanto o hóspede devem adotar para evitar problemas e garantir uma experiência segura e tranquila. A seguir, analisaremos as principais questões legais envolvendo o uso do Airbnb, bem como as decisões judiciais mais recentes e as melhores práticas para evitar prejuízos para ambas as partes.

1. A Regulação do Airbnb no Brasil: Um Cenário em Transformação

O Brasil ainda carece de uma legislação específica para regulamentar a locação por diária, o que tem gerado uma série de lacunas e conflitos. Apesar disso, algumas regulamentações municipais têm sido implementadas, especialmente nas grandes cidades e destinos turísticos. Um exemplo claro disso é a Lei nº 13.874/2019, também conhecida como a Lei da Liberdade Econômica, que simplificou a atuação de pequenas empresas, incluindo as plataformas de aluguel de imóveis como o Airbnb, mas sem abordar completamente as especificidades do setor.

Recentemente, algumas cidades, como Rio de Janeiro e São Paulo, começaram a adotar legislações locais para regulamentar a locação de imóveis por meio de plataformas digitais, impondo obrigações como o cadastro dos imóveis e a comprovação do pagamento de impostos como o ISS (Imposto Sobre Serviços). A exigência de inscrição na prefeitura e o pagamento de tributos municipais, como a taxa de turismo, também têm sido temas de discussão em diversas cidades.

2. Airbnb e as Convenções Condominiais: Pode-se Proibir ou Não?

Uma das questões mais polêmicas no cenário jurídico envolvendo o Airbnb diz respeito à possibilidade de proibição da locação de imóveis por diária em condomínios. A convenção condominial, que regula as normas internas do condomínio, tem grande poder na definição das regras de convivência. No entanto, há uma discussão importante sobre até que ponto as convenções podem restringir ou até mesmo proibir a locação por plataformas como o Airbnb.

Por maioria de votos, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), REsp nº 1.819.075/RS, decidiu que, caso a convenção do condomínio preveja a destinação residencial das unidades, os proprietários não poderão alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais como o Airbnb. Questões como segurança e transtornos recorrentes com os moradores permanentes são as maiores preocupações dos condomínios. No entanto, a convenção do condomínio pode autorizar a utilização das unidades nessa modalidade de aluguel.

3. Cuidados dos Proprietários para Evitar Prejuízos: Especialmente Durante o Carnaval

O proprietário de um imóvel que decide alugar sua propriedade através do Airbnb precisa adotar algumas precauções para evitar prejuízos e garantir que a experiência de locação seja bem-sucedida. A temporada de Carnaval, especialmente, é um período de alta demanda, mas também pode ser um período de risco. Para mitigar potenciais problemas, o proprietário deve considerar as seguintes medidas:

Contrato Claro e Detalhado: Ter um contrato que defina claramente as obrigações do hóspede, incluindo o comportamento esperado, a política de cancelamento, as responsabilidades em caso de danos ao imóvel e a política de devolução do depósito de segurança.

Verificação da Identidade do Hóspede: Utilizar todas as ferramentas da plataforma para verificar a identidade do hóspede e, se possível, realizar uma conversa prévia, garantindo que haja um entendimento mútuo das regras do imóvel.

Atenção às Regras Condominiais: Verificar se a convenção condominial permite a locação por diária e se existem restrições para períodos como o Carnaval. Respeitar essas normas é fundamental para evitar que a locação seja questionada.

Prevenção de Danos e Segurança: Investir em sistemas de segurança como câmeras (em áreas comuns) e cofres para objetos de valor. Além disso, realizar uma inspeção detalhada do imóvel antes e depois de cada locação pode evitar surpresas desagradáveis.

Seguro contra Danos: Avaliar a contratação de um seguro para proteger o imóvel contra danos que possam ocorrer durante a estadia.

4. Como os Hóspedes Podem Garantir uma Experiência Positiva?

Por outro lado, os hóspedes também têm responsabilidades que podem impactar a qualidade da experiência no Airbnb. Para garantir que a estadia seja tranquila e segura, o hóspede deve adotar algumas medidas preventivas, como:

Leitura Atenta das Regras da Casa: Antes de confirmar a reserva, o hóspede deve ler atentamente as regras do imóvel e a descrição completa da propriedade. Isso ajuda a evitar mal-entendidos e surpresas durante a estadia.

Compreensão das Regras do Condomínio: O hóspede deve estar ciente de que pode haver regras específicas para os condôminos, como restrições a barulho em determinados horários, limitações de uso de áreas comuns.

Dr. Osni José Dematte

OAB/SC 6941