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Preste atenção!
Vale lembrar que sempre é bom buscar entendimentos sobre os temas que nos afligem. Na sequência, vamos analisar a Lei dos Distratos (Lei nº 13.786/2018), o Código Civil e a jurisprudência do STJ.
Considerando que o mercado imobiliário está cada vez mais em evolução, a aquisição de imóveis na planta se apresenta como uma alternativa atraente para muitos compradores. A possibilidade de customização e o planejamento a longo prazo são vantagens interessantes ao consumidor. Entretanto, atrasos na entrega do empreendimento podem transformar uma aquisição em um pesadelo para o comprador.
Então, vamos examinar a Lei dos Distratos, que, entre outras questões, regulamenta situações de atraso na entrega de imóveis, estabelece direitos para os compradores. Segundo a Lei, se a construtora atrasar a entrega do imóvel sem uma justificativa legal, o comprador pode ter direito a:
· Rescisão do contrato e devolução dos valores pagos: Diante do atraso da entrega do imóvel, a Lei garante ao comprador o direito de rescindir o contrato e receber a restituição integral dos valores já pagos, corrigidos monetariamente.
· Indenização por lucros cessantes: Além da restituição dos valores pagos, o comprador tem direito a uma indenização por lucros cessantes, que compensa os prejuízos decorrentes do atraso, como a impossibilidade de usufruir do imóvel conforme planejado ou alugá-lo para terceiros.
· Indenização por danos materiais e morais: O atraso na entrega do imóvel pode ocasionar danos materiais (como gastos extras com aluguel de outro imóvel) e/ou danos morais, o que pode gerar uma indenização ao comprador.
· Inversão da cláusula penal moratória: Trata-se da multa estipulada e aplicável em caso de inadimplemento do comprador, com isso, pode-se pedir a inversão e aplicação à construtora que não cumprir o prazo de entrega.
· Exigir o cumprimento do contrato: O comprador, caso não deseje rescindir o contrato, pode exigir que a construtora cumpra o que foi acordado, entregando o imóvel conforme o planejado.
Urge salientar que não é possível a cumulação dos lucros cessantes com a cláusula penal moratória, conforme precedentes consolidados no STJ.
Vejamos agora os julgamentos do STJ – Temas 970 e 971. O Tribunal estabeleceu precedentes significativos, a saber:
Com relação ao Tema 970, o Tribunal abordou a possibilidade de cumulação da indenização por lucros cessantes com a cláusula penal, nos casos de inadimplemento do vendedor por atraso na entrega do imóvel em construção. Segundo a tese consolidada pelo STJ, a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento extemporâneo da obrigação.
No Tema 971, o STJ definiu sobre a possibilidade de inversão, em desfavor da construtora (fornecedor), da cláusula penal estipulada exclusivamente para o adquirente (consumidor), nos casos de atraso na entrega do imóvel em construção. Conforme a tese firmada, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, essa cláusula deve ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.
Por todo o exposto, se essa é a sua questão, procure um advogado especialista em direito imobiliário para uma melhor compreensão e aplicação do direito, de acordo com a legislação vigente e as decisões atuais do STJ.
Fonte: Migalhas
Autora: Mirian Alves Pereira – OAB/SP 105994 – OAB/SC 69097-A
