Da possibilidade de penhora de imóvel alienado fiduciariamente para garantia do crédito condominial

O débito condominial possui a característica de ser propter rem. Isso significa que o débito recai sobre o próprio bem, ou seja, se não quitado pelo proprietário, o imóvel poderá ser penhorado e posteriormente leiloado.
De outro norte, quando tal imóvel é adquirido através de financiamento bancário, há que se ponderar que o crédito bancário possui a mesma característica propter rem, além do fato de que o banco também é proprietário do imóvel, ocorrendo o que chamamos de “propriedade resolúvel”, cuja consolidação, em favor do adquirente, está condicionada à quitação do financiamento.

Sob este argumento, de que o morador/devedor fiduciário, não deteria a propriedade plena do imóvel, recentemente a maioria dos tribunais têm decidido no sentido de que não seria possível que o imóvel fosse penhorado/leiloado, por compor a propriedade do banco, e não do devedor fiduciário. Somente seria possível, por este entendimento, a penhora de “direitos creditórios”, ou seja, o Condomínio somente poderia cobrar seu crédito após a quitação do financiamento. Ainda, o entendimento que vinha sendo disseminado recentemente, seria que, por força da LEI DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA (Lei n. 9.514/97), o banco não teria obrigação de quitação dos débitos condominiais, embora detenha a propriedade, recaindo somente sobre o devedor fiduciário.

Sabe-se, contudo, que os financiamentos comumente passam dos trinta anos. Em consequência, o condomínio ficaria todo esse tempo sem receber os valores para as manutenções básicas e necessárias (lembrando que a taxa condominial é tão somente o rateio dos gastos em comum, não havendo, assim, grandes reservas para cobrir o deficit), além do que, quando finalmente pudesse vir a receber o crédito, este teria ultrapassado muito o valor do imóvel a ser penhorado.
Esse entendimento traz prejuízos inimagináveis à sociedade, visto que a moradia em condomínio é tendência que somente cresce. Se as contribuições condominiais existem apenas para a manutenção do bem, em não havendo o pagamento, o bem (condomínio) irá deteriorar-se, podendo inclusive, a longo prazo, oferecer riscos físicos aos moradores ante a falta de manutenção.

Percebendo o perigo da impossibilidade de penhora do imóvel para quitação do débito condominial, a QUARTA TURMA do STJ, através do RESP Nº 2.059.278 – SC (2022/0086988-5), publicado em 12/09/2023, em uma corretíssima e emblemática decisão, apontou a tese de que:
As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. (RESP Nº 2.059.278 – SC (2022/0086988-5)

Esta é a tese que ora se defende, ou seja, que a Lei de Alienação Fiduciária deve ter efeito somente sobre quem contratou o financiamento (banco e adquirente), não podendo alcançar quem não fez o financiamento (condomínio e demais condôminos adimplentes).
Ainda, a tese apresentada no RESP acima citado menciona que o credor fiduciário deve compor o processo, a fim de ter ciência da existência do débito, para que, querendo, faça a quitação e cobre do devedor fiduciário posteriormente, aí, sim, com base na lei de alienação fiduciária.
Este entendimento é o mais correto, pois a impossibilidade (ou mesmo adiamento por trinta anos) de se penhorar o imóvel, acarretará em sobrecarga aos demais condôminos, que terão que arcar, por todo esse tempo, com o valor faltante no caixa do condomínio e também em deterioramento do bem.
Por outro lado, se o imóvel for efetivamente penhorado e leiloado, o banco ainda poderá se habilitar e receber o crédito que lhe é devido, dirimindo qualquer prejuízo.

LUÍSA CRISTINA DEMATTE – OAB/SC 42084